WWS-puntentelling en de Wet betaalbare huur

Met de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zijn er belangrijke veranderingen doorgevoerd in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Met dit vernieuwde stelsel worden huurprijzen voor zowel sociale huurwoningen als middenhuurwoningen gereguleerd. Voor verhuurders is het van groot belang om op de hoogte te zijn van deze veranderingen, omdat de wet hen vanaf 1 januari 2025 verplicht om bij elke nieuwe huurovereenkomst de WWS-puntentelling aan de huurder te overhandigen. In dit artikel bespreken we de belangrijkste aspecten van de WWS-puntentelling en de nieuwe wetgeving.

Wat is de WWS-puntentelling?

De WWS-puntentelling bepaalt de maximale huurprijs van een woning op basis van verschillende kenmerken, zoals de oppervlakte, voorzieningen, WOZ-waarde, energielabel, buitenruimte en parkeerruimte. Aan de hand van deze criteria wordt een puntentotaal berekend, waarmee kan worden vastgesteld of een woning in het laagsegment (sociale huur), middensegment of hoogsegment (vrije sector) valt. Sinds 1 juli 2024 is het WWS uitgebreid naar het middensegment, waardoor een groot deel van de voorheen vrije sectorwoningen nu onder het WWS valt.

De drie huursegmenten binnen de Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur heeft drie duidelijke segmenten gecreëerd om de huurprijsregulering te verduidelijken:

Laagsegment (Sociale huur):

• • Dit segment geldt voor woningen met maximaal 143 WWS-punten, wat neerkomt op een huurprijs van maximaal € 879,66 per maand (prijspeil 2024);
  • De jaarlijkse huurverhoging is beperkt tot de gemiddelde cao-loonstijging, zonder extra opslag. In 2024 is dit maximaal 5,8%;

Middensegment:

• • Woningen met 144 tot 186 WWS-punten vallen in het middensegment, met een huurprijs tussen € 879,66 en € 1.157,95 per maand;
  • Voor nieuwe huurovereenkomsten gesloten na 1 juli 2024 geldt een maximale jaarlijkse huurverhoging die gekoppeld is aan de cao-loonstijging, met een extra opslag van 1%. Deze huurverhoging is in 2024 maximaal 6,8%.

Hoogsegment (Vrije sector):

• • Woningen met meer dan 187 WWS-punten vallen in de vrije sector, met een huurprijs vanaf € 1.157,95 per maand;
  • Ook hier geldt de maximale huurverhoging op basis van inflatie of cao-loonstijging, waarbij de laagste van de twee wordt aangehouden, plus een opslag van 1%. Voor 2024 is dit maximaal 5,5%;
  • Deze regels vallen onder de tijdelijke Wet Nijboer, die tot 1 mei 2029 van kracht is (maximering huurverhoging).

Wat verandert er per 1 januari 2025 in de WWS-puntentelling?

Een van de meest ingrijpende veranderingen voor u als verhuurder, is dat het vanaf 1 januari 2025 verplicht wordt om bij het sluiten van een nieuw huurcontract een volledige en correcte WWS-puntentelling aan de huurder te overleggen. Dit geldt voor woningen in alle segmenten: het laagsegment, het middensegment en de vrije sector.

Naast deze verplichting kunnen gemeenten vanaf 2025 ook actief gaan handhaven op de huurprijzen. Dit betekent dat als verhuurders de maximale huurprijs overschrijden, er sancties kunnen volgen. Hoewel huurders momenteel al naar de Huurcommissie kunnen stappen om de huurprijs te laten toetsen, wordt de handhaving per 1 januari 2025 aangescherpt.

Belangrijkste wijzigingen in de WWS-puntentelling

Met de nieuwe wet zijn er een aantal veranderingen doorgevoerd in de WWS-puntentelling:

• WOZ-waarde: Tot 186 punten telt de WOZ-waarde volledig mee in de puntentelling. Voor woningen met meer dan 186 punten wordt de bijdrage van de WOZ-waarde beperkt tot 33% van het puntentotaal;
• Energielabels: Woningen met energielabel A en B ontvangen extra punten, terwijl woningen met energielabel E, F en G juist puntenaftrek krijgen;
• Buitenruimte en parkeerruimte: Deze factoren worden nu anders gewaardeerd, wat invloed heeft op de totale puntentelling;
• Monumenten: Voor Rijksmonumenten geldt een hogere huurprijsopslag van 35% i.p.v. een vaste toeslag van 50 punten. Gemeentelijke en provinciale monumenten krijgen een vaste opslag van 15%. Beschermd stads- of dorpsgezicht zorgt dat de maximale huurprijs met 5% vermeerderd kan worden.

Hoe zit het met lopende huurovereenkomsten?

De nieuwe Wet betaalbare huur en het bijbehorende woningwaarderingsstelsel (WWS) kunnen ook van invloed zijn op bestaande huurovereenkomsten, maar dit verschilt per situatie. Hier is een overzicht van hoe de nieuwe regels van toepassing zijn op lopende huurcontracten:

• Bestaande contracten in de gereguleerde sector: Als de huurprijs bij aanvang van het contract onder de liberalisatiegrens lag, kan de huurder een voorstel doen om de huurprijs te verlagen op basis van de nieuwe puntentelling. Het nieuwe WWS wordt toegepast bij het beoordelen van dit voorstel, ook voor lopende contracten.
• Bestaande contracten in de geliberaliseerde sector: Als de huurprijs bij aanvang boven de liberalisatiegrens lag, zijn er twee mogelijke scenario's:
  • Als de woning op 1 juli 2024 volgens het nieuwe WWS minder dan 144 punten waard is, dan valt de woning vanaf 1 jaar na de invoering (vanaf 1 juli 2025) onder de gereguleerde huur. De verhuurder moet dan de huurprijs verlagen volgens het nieuwe WWS.
  • Als de woning volgens het nieuwe WWS meer dan 144 punten waard is, blijft de huurovereenkomst geliberaliseerd, en de Wet betaalbare huur heeft geen directe invloed op het contract.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Als verhuurder is het cruciaal om vanaf nu al rekening te houden met deze veranderingen. Het opstellen van een correcte WWS-puntentelling zorgt ervoor dat u voldoet aan de wettelijke eisen en voorkomt eventuele geschillen met huurders. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat huurders binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract een aanvangshuurprijstoetsing kunnen aanvragen bij de Huurcommissie. Dit geldt ook als de woning mogelijk onterecht geliberaliseerd is en in het laag- of middensegment zou moeten vallen. Na 6 maanden kan enkel een huurprijswijziging worden gevraagd. Deze geldt niet met terugwerkende kracht.

Hoe kan BMV Makelaars u helpen?

Het opstellen van een correcte WWS-puntentelling kan complex zijn, gezien de vele factoren die meespelen in de berekening. Bij BMV Makelaars hebben we uitgebreide expertise in de verhuurmarkt en kennen we de ins en outs van de nieuwe Wet betaalbare huur. Wij zorgen ervoor dat uw puntentelling gemaximeerd wordt én kunnen u adviseren welke (vaak eenvoudige) wijzigingen uw huurrendement verhogen. Het mislopen van enkele punten in uw telling scheelt honderden euro’s op jaarbasis.
BMV Makelaars adviseert en ondersteund verhuurders bij het opstellen van de juiste puntentelling, zodat u voldoet aan de wet- en regelgeving én een passend rendement blijft maken.

Bent u benieuwd wat de juiste WWS-telling is voor uw huurwoning(en)? Neem gerust contact op met onze verhuuradviseur Bas Bosman via 06-83163420 en bosman@bmvmakelaars.nl.