Veelgestelde vragen over nieuwbouw

Wie een bestaande woning koopt moet rekening houden met ‘kosten koper’ (achter de koopsom aangeduid met k.k.). Deze kosten bedragen ongeveer 6 procent van de aankoopprijs en bestaan kort gezegd uit overdrachtsbelasting, verwervingskosten en financieringskosten. Deze kosten zijn voor de rekening van de koper.

Nieuwbouwwoningen beschikken over een ‘ Vrij Op Naam’ (V.O.N.) prijs. Deze letters staan dan vaak achter de koopsom. Dit betekent dat de kosten voor de verwerving bij de kosten van de verkoper komen. V.O.N. betekent in principe dat de verkoper de kosten die betrekking hebben op de verwerving van de woning (eigendomsoverdracht) voor zijn rekening neemt. Ook is er bij nieuwbouwwoningen géén overdrachtsbelasting (2 procent) verschuldigd. Je bent bij een V.O.N.-prijs als koper dus gunstiger uit. Houd er wel rekening mee dat niet alle kosten vervallen. Ook bij de koop van een nieuwbouwwoning V.O.N. moet u met een aantal kosten rekening houden.

De kosten die betrekking hebben op de financiering (afsluitprovisie, hypotheekaktekosten en eventueel taxatiekosten) dient u als koper wel altijd zelf te voldoen en valt dus niet ‘binnen’ de v.o.n. prijs. Dit zijn eigenlijk een soort ‘kosten koper’. Daarnaast dient u goed te kijken wat er wel en niet in de prijs zit. Of er bijvoorbeeld een keuken bij hoort of dat de woning zonder keuken wordt opgeleverd.

Bij een nieuwbouwwoning komt vaak nog het meerwerk kijken. Meer- en minderwerk is eigenlijk alles wat u anders wilt dan zoals het op de bouwtekeningen staat aangegeven. Denk aan andere plaatsing van leidingen, andere keuken, badkamer en vloer. Deze kosten kunnen aardig oplopen en dient u vooraf goed te inventariseren. Een bouwbedrijf biedt haar kopers vele keuzemogelijkheden aan om de woning helemaal naar eigen wens te maken. Deze keuzemogelijkheden staan beschreven in de koperskeuzelijst en bestaat meestal uit 3 delen:
- ruwbouwlijst: bijv. woningverlenging, garage etc.
- afbouwlijst: bijv. wandcontactdozen, loze leidingen etc.
- showroom: bijv. keuken, sanitair en tegelwerk
Indien u tot koop bent overgegaan van een nieuwbouwwoning en de aannemer aangeeft de bouw in te plannen, worden de keuzes vastgelegd bij de aannemer tijdens een gesprek met de kopersbegeleider. Dit zogenaamde meerwerk is weer mee te financieren in de hypotheek.

Wie een nieuwbouwwoning koopt, kan te maken krijgen met de bouw- en grondrentekosten. Vaak leidt dit tot veel spraakverwarring. Er zijn 3 soorten bouwrentes te onderscheiden;
- grondrente,
- rente tijdens de bouw
- en uitstelrente.

Grondrente heeft betrekking op de rente die u betaalt over de periode voor het sluiten van de koopovereenkomst, wanneer de projectontwikkelaar al kosten heeft gemaakt voor de grond en de bouw. Zolang de grond nog niet is geleverd, kan de aannemer deze rente in rekening brengen. De aannemer heeft immers de kosten van de grond en eventuele reeds gemaakte bouwkosten (termijnen) voorgeschoten gedurende de voorliggende termijn. Die rente ligt vaak hoger dan de hypotheekrente.

Rente tijdens de bouw betreft rente over de aanneemsom. Als de aannemer is gestart met de bouw, voordat u de koopovereenkomst heeft getekend betaalt u rente over de vervallen termijnen. Indien de bouw nog niet begonnen is op het moment dat de koopovereenkomst is gesloten, betaalt u deze rente niet.

Uitstelrente heeft betrekking op de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het moment dat je daadwerkelijk eigenaar wordt van de woning (tijdens de oplevering van de woning). Het gaat hierbij om rente die u betaalt over de hypotheek, terwijl het huis nog gebouwd wordt Is de rente aftrekbaar van de belastingen? De bouw- en grondrente is tót het moment van het tekenen van de koopovereenkomst (dus niet de feitelijke levering) niet aftrekbaar en behoort tot de koopsom! Wel is de rente aftrekbaar als deze betrekking heeft op de periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de feitelijke levering van de grond en eventueel eerste bouwtermijnen. Vaak gaat op dat moment ook de hypotheek in. De rentebetaling aan de aannemer komt nu in principe te vervallen, omdat u nu in termijnen gaat betalen. Maar daarvoor in de plaats gaat u rente aan de hypotheekverstrekker betalen.

Bij nieuwbouw is het gebruikelijk dat bij het passeren van de hypotheekakte (als u het geld ontvangt) de grond direct wordt afgerekend en eventueel reeds vervallen termijnen (als er al gebouwd wordt). Het restant bedrag is nog voor de komende bouwtermijnen en het eventuele renteverlies tijdens de bouw (de dubbele last). Dit geld wordt veelal in een depot gestort. Vanuit dit depot worden de resterende bouwtermijnen en verschuldigde rente over de gehele lening voldaan. Over het bouwdepot ontvangt u rente. Het depot is in principe een schuld in belasting box 3 , maar de betaalde en ontvangen rente mag gedurende twee jaar na ondertekening van de koop- of aanneemovereenkomst als volgt worden behandeld: u trekt de ontvangen rente op het depot af van de door u betaalde rente. Het restant aan rente mag u in box 1 aftrekken. Zo kunt u dus geen ‘winst’ maken. Na deze twee jaar wordt het een schuld in box 3. Over het extra stuk meegefinancierde lening (naast de bouwtermijnen) betaalt u aan de hypotheekverstrekker een stuk extra rente, die niet fiscaal aftrekbaar is. De (meegefinancierde) rente zelf is wel in aftrek te nemen.

Bij een nieuwbouwproject kunt u een optie nemen op het bouwnummer van uw voorkeur. Deze optie is een reservering voor een bepaalde periode (1 tot 2 weken) en geeft aan dat u de enige bent die over die woning in gesprek is. Een optie is geheel vrijblijvend. U hoeft geen contracten te ondertekenen om een optie te plaatsen. Als u een optie heeft op een bouwnummer dan plannen wij een informatiegesprek in. De optie blijft geldig tot dit gesprek. Na het gesprek vragen wij binnen 2 weken te beslissen of u over wilt gaan tot koop of de optie wilt annuleren. Tijdens de optieperiode zorgen we ervoor dat u alle informatie compleet krijgt om een beslissing te kunnen nemen. Om een beslissing te nemen is het belangrijk om de volgende zaken uit te zoeken: a. de financiering van een (nieuwbouwbouw)woning b. de verkoop van de eventuele eigen woning (waardebepaling) c. de mogelijkheden van woningaanpassing (meerwerk)

De akten waarin de overeenkomst tussen koper en verkoper wordt vastgelegd heet koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst. Met het aangaan van de overeenkomst verplicht koper zich tot het betalen van de koopsom, verkoper verplicht zich tot het leveren van de grond en het bouwen van de woning daarop. De koopovereenkomst gaat u aan met de grondeigenaar. De aannemingsovereenkomst gaat u aan met de aannemer. Dit is een overeenkomst waarbij de aannemer zich verplicht om het bouwwerk tot stand te brengen, hij neemt zo verantwoordelijkheid op zich voor het eindresultaat. Soms is dit één overeenkomst (de grondeigenaar is ook de bouwer) of zijn het twee overeenkomsten; de grondeigenaar en de aannemer zijn twee verschillende partijen. Kan ik nog ontbinden als ik getekend heb? Naast de wettelijke bedenktijd van één week zit in de koop- en aannemingsovereenkomst een ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek. Als u onverhoopt de hypotheek niet rond krijgt, kunt u binnen een periode van 2 maanden na aankoop de overeenkomst ontbinden. U kunt dit doen door de ontbinding aan te vragen aangevuld met tenminste 2 afwijzingen van geldverstrekkers. Indien de koop definitief is en de afwijzing voor de hypotheek valt buiten de 2 maanden voor het ontbinden van het contract, moet u als koper een boete van 10% van de koopsom betalen. Let op: in veel gevallen kan er uitstel worden aangevraagd bij de contractpartijen.

Bij veel nieuwbouwprojecten hangt de daadwerkelijke start bouw af van een aantal factoren. Zo dient de omgevingsvergunning onherroepelijk te zijn en er dient vaak een bepaald percentage van de woningen verkocht te zijn. Bijvoorbeeld als 70% van de woningen is verkocht wordt er gestart. Vaak weten we dus niet precies wanneer de bouw start. Soms kunnen we een schatting geven op basis van de belangstelling voor het project. Maar dit blijft altijd een prognose. Wanneer de woning wordt opgeleverd hangt natuurlijk samen met de start van de bouw.

Zodra de aannemer aangeeft dat de bouw gaat starten en u de financiering rond hebt met de bank, kunt u een afspraak met de notaris maken om de grond te laten passeren. Zodra de hypotheekakte is gepasseerd bij de overdracht moet u aan de bank - in principe al tijdens de bouw - het volledige bedrag aan rente over het geleende bedrag gaan betalen. Hier kan echter door de bank een rentebedrag van worden afgetrokken wat de bank weer aan u betaalt, omdat een deel van het hypotheekbedrag bij de bank in depot blijft staan. U betaalt op deze manier uitsluitend rente over het opgenomen geld. Een nieuwbouwhuis koopt u vaak vanuit de brochure. De bouw moet nog beginnen en neemt waarschijnlijk ongeveer een jaar in beslag. Als u het aankoopbedrag vooraf in één keer zou betalen, dan betaalt u veel geld voor een huis waar je misschien pas een jaar later woont.

De betaling verloopt daarom meestal in fases. Eerst koopt u de grond, en vervolgens betaalt u een bedrag telkens als de aannemer een bepaalde bouwfase afrondt. Om die betalingen te kunnen doen, stort de bank het hele aankoopbedrag in een zogeheten bouwdepot. U betaalt hypotheekrente over het hele bedrag. Over het deel dat u nog niet uitgegeven hebt, ontvangt u rente. Deze rente heet depotrente. Idealiter is de depotrente net zo hoog als de hypotheekrente. In dat geval betaalt u dus alleen rente over het geld dat u al heeft betaald aan de aannemer. De hypotheekrente is aftrekbaar voor uw inkomstenbelasting.

Wenst u geen dubbele woonlasten tijdens de bouw van uw nieuwbouwwoning? Dan kunt u soms kiezen om de rente over je bouwhypotheek meteen mee te laten financieren in uw hypotheek. Dat heet een bouwrentedepot. Kiest u hiervoor, dan is de rente niet meer aftrekbaar voor de belasting. De meest optimale financiering hangt af van uw persoonlijke omstandigheden (o.a.: eigen woning/huursituatie, restschuld, eigen geld, ouders financieren mee etc.).

Daarom adviseren wij u om geheel vrijblijvend de financiële gevolgen en de haalbaarheid van de koop in kaart brengen. Wij helpen u hier graag! Wij werken samen met financieel adviseurs die gespecialiseerd zijn in nieuwbouw en op de hoogte zijn van de verschillende nieuwbouwprojecten. Ook kennen zij de extra mogelijkheden voor duurzame woningen, en hebben zij ruime kennis voor financieren van eigen ondernemers.

Als u een bestaande woning koopt moet u de koopsom daarvan in één keer betalen op het moment van de overdracht bij de notaris. Bij nieuwbouw werkt dat anders: hier betaalt u in termijnen. De koopsom bestaat dan ook uit 2 delen; de grondkosten en de aanneemsom. De grondkosten betaalt u in één keer bij de notaris als er met de bouw wordt gestart. Vervolgens gaat u het resterende gedeelte betalen; de aanneemsom. Deze betaalt u vaak in een aantal termijnen. Elke keer als de aannemer een bouwfase afrondt krijgt u een rekening van de desbetreffende termijn. Die rekening betaalt u dan uit een bouwdepot. Koopt u de woning als de bouw al wat verder gevorderd is? Dan betaalt u ineens een groter bedrag en minder termijnen.

Een aantal weken voor de daadwerkelijke oplevering van uw nieuwbouwwoning, vindt er een vooroplevering plaats. U heeft dan de mogelijkheid de woning te bekijken en opmerkingen door te geven aan de aannemer. Als er gebreken worden geconstateerd kunnen deze worden verholpen voor de daadwerkelijke oplevering. De aannemer maakt een proces-verbaal van de oplevering op, waarbij hij alle gebreken die zich voordoen tijdens de oplevering noteert. Hij heeft hierbij wel de mogelijkheid om een voorbehoud te maken bij punten die naar zijn mening ten onrechte zijn vermeld. De aannemer dient de gebreken binnen een termijn van drie maanden te herstellen. Het proces-verbaal dient door beide partijen ondertekend te worden. De gebreken die tijdens de opname van de woning zichtbaar waren en niet op het proces-verbaal staan vermeld, hoeft de aannemer niet te herstellen. Komt de aannemer zijn verplichtingen niet na dan kunt u binnen drie maanden na oplevering een bankgarantie inroepen middels de zogenaamde 5% - regeling. Deze regeling houdt in dat u de laatste 5% van de aanneemsom niet direct bij oplevering hoeft te betalen aan de aannemer als er nog gebreken zijn die door de aannemer hersteld moeten worden. U kunt deze 5% in depot bij een notaris laten staan, in elk geval tot drie maanden na de oplevering. Daarmee heeft u een extra zekerheid dat de aannemer bepaalde gebreken nog zal herstellen. Vaak wordt dit geregeld middels een bankgarantie van de aannemer. Na deze 3 maanden komt het bedrag automatisch vrij en zal de notaris het bedrag doorstorten aan de aannemer. Zijn de gebreken nog niet hersteld en wenst u toch dat er een bedrag in depot blijft staan? Dan zult u voor de 3 maanden voorbij zijn een brief aan de notaris moeten sturen met het verzoek een zeker bedrag in depot te houden. Dit bedrag moet in redelijkheid tegenover de te verhelpen gebreken moeten staan.