Het grote uitponden is begonnen!

Zoals u uiteraard weet, heeft de eerste kamer op 25 juni de Wet Betaalbare Huur aangenomen, welke per 1 juli jl. in werking is getreden. Deze wet heeft vergaande gevolgen voor de huurmarkt. Verhuurders zijn overdonderd, huurders zien kansen. Is het startsein voor een verkoopgolf gegeven of wordt de soep niet zo heet gegeten? In dit artikel gaan wij nader in op gevolgen voor huurders en verhuurders door invoering van deze nieuwe wetgeving.

Allereerst, wat houdt de Wet Betaalbare Huur in?
Tot 1 juli jl gold voor een huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (€879,66), geen beperking in de maximale huurprijs. Door aanhoudende krapte op de woningmarkt, stegen de huurprijzen sneller dan vanuit overheidswege wenselijk is. Met de Wet Betaalbare Huur poogt de overheid de huurmarkt toegankelijker en betaalbaarder te maken voor de huurder.

In grote lijnen ziet de wet er als volgt uit:

• Tot 1 juli bestonden er twee categorieën: gereguleerde en geliberaliseerde woningen. Gereguleerde woningen waren woningen tot en met 147 punten, alle woningen vanaf 148 punten waren geliberaliseerde woningen. Vanaf 1 juli bestaan er drie categorieën: gereguleerde, middenhuur en geliberaliseerde woningen. Gereguleerde woningen zijn woningen tot en met 143 punten, middenhuur geldt van 144 tot en met 186 punten en geliberaliseerde woningen hebben minimaal 187 punten;
• Voor woningen binnen het gereguleerde én middenhuur segment, geldt dat de huurprijs niet hoger mag zijn dan de maximaal geldende huurprijs volgens de puntentelling. De gemeente kan handhaven op de gevraagde huurprijs én boetes opleggen bij overtredingen;
• Huurders kunnen gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst, de huurcommissie vragen om de huurprijs te toetsen. Eerder verviel deze mogelijkheid bij geliberaliseerde overeenkomsten die langer dan 6 maanden liepen;
• De huurverhogingen worden gemaximeerd op CAO lonen + 1%, mits dit juist is opgenomen in de huurovereenkomst;
• Wanneer een verhuurder bij de huurcommissie herhaaldelijk in het ongelijk wordt gesteld (vanaf de 4e keer), wordt een boete opgelegd van €1.850,-;
• Voor nieuwbouwwoningen die na 1 juli 2024 zijn/worden opgeleverd, mag gedurende 20 jaar een 10% hogere huur worden gevraagd;
• Energielabels wegen zwaarder: goede labels krijgen meer punten, slechte labels krijgen minpunten;
• Grotere buitenruimtes worden hoger gewaardeerd;
• Wanneer de woning wordt bewoond door woningdelers (3 of meer personen), wordt de puntentelling van kamerverhuur gehanteerd. Ook als de woning wordt gehuurd door één huurder;
• De gemeente is verplicht vanaf 1 januari 2025 te gaan handhaven.

De Wet Betaalbare Huur brengt een grote verandering teweeg. Huurders worden beter beschermd en verhuurders krijgen minder vrijheden. Het wordt een uitdaging om deze wet te handhaven, daar er enerzijds weinig kennis is bij huurders, anderzijds geen capaciteit bij de huurcommissie.


De verhuurder in het nauw
De Wet Betaalbare Huur is slechts één van de vele maatregelen die is genomen tegen verhuurders. Zo zijn er de laatste twee jaar de volgende maatregelen genomen, in willekeurige volgorde:

• Wet Betaalbare Huur;
• Box 3 heffing: fictief rendement van 6,04% over vastgoed (vanaf 2026 heffing op werkelijk rendement);
• Maximalisering huurprijsverhoging;
• 10,4% overdrachtsbelasting voor verhuurders;
• Zelfbewoningsplicht;
• Wet goed verhuurderschap met bijbehorend meldpunt ‘foute verhuurders’;
• Wet vaste huurcontracten
• Verhuurvergunning.

Het moge duidelijk zijn dat verhuurders steeds verder in het nauw worden gedreven. Zij worden beperkt in het realiseren van rendement, mogen beperkt indexeren en moeten aan veel verplichtingen voldoen. De verhuurder wordt dus beperkt in zijn rendement, maar is verplicht om volledig voor eigen risico tegenslagen op te vangen.

Gevolgen: hoe staat de huurmarkt ervoor?
De verhuurmarkt staat zwaar onder druk. Het aantal aanmeldingen daalt drastisch. Daar waar er in de maanden juni én juli tezamen in de jaren 2022 en 2023 nog respectievelijk 160 en 151 huurwoningen werden aangemeld in Arnhem, zijn er in diezelfde maanden van dit jaar tezamen slechts 75 woningen aangemeld. Een halvering van het aantal beschikbare huurwoningen. Het moge duidelijk zijn dat de Wet Betaalbare Huur het laatste zetje is geweest om verhuurders te laten beslissen hun bezit uit te ponden.

Gevolgen: hoe staat de koopmarkt ervoor?
De belangrijkste conclusies kunnen getrokken worden uit de door ons recent uitgebrachte Sprekende Cijfers. In de Sprekende Cijfers lichten wij de woningmarkt per gemeente toe in de regio Arnhem/Ede.
Om te beoordelen in hoeverre de uitpondgolf in Arnhem is begonnen, wordt de vergelijking gemaakt voor de maanden mei t/m juli. In 2024 zijn 70% meer woningen beschikbaar gekomen in het starterssegment t.o.v. de laatste twee jaren. Dit terwijl het totale aantal beschikbare koopwoningen in die periode alleen maar is afgenomen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat verkoopgolf van voormalig huurwoningen echt is begonnen.

Conclusie:
Verhuurders zijn massaal hun bezit aan het verkopen. Het aantal nieuwe beschikbare koopwoningen in het starterssegment is daardoor aanzienlijk gestegen, tegen alle marktverhoudingen in. Het aantal beschikbare huurwoningen is in korte tijd meer dan gehalveerd. De huurprijzen van de overgebleven huurwoningen schieten door het plafond.

Bent u benieuwd wat de gevolgen zijn van alle regelgeving voor uw vastgoed? Neem gerust contact op met onze verhuuradviseur Bas Bosman via 06-83163420 en bosman@bmvmakelaars.nl.