Herontwikkeling & transformaties maatschappelijk vastgoed

Leegstand

Door veranderende behoeftes is dit type vastgoed vaak genoodzaakt tot herontwikkeling. Deze komen regelmatig leeg te staan. Onder andere door demografische ontwikkelingen, veranderende wet- en regelgeving, economische veroudering en dergelijke. Regelgeving, waar maatschappelijk vastgoed aan moet voldoen, verandert voortdurend, door het uitvoerige eisen pakket is het verbouwen van het object te kostbaar, regelmatig wordt dan gekozen voor nieuwbouw. Beide met als gevolg een leegstaand maatschappelijk object.

De effecten van een leegstaand object voor de omgeving is vaak enorm. Neem bijvoorbeeld het voorbeeld van een sportaccommodatie. Niet alleen heeft deze een sociale functie in de wijk, maar trekt het ook nieuwe inwoners aan. Bovendien biedt een sportaccomodatie ook onderdak aan diverse verenigingen en stichtingen. Deze functies moeten dus elders opgevangen worden.

Nieuwe bestemming

Eigenaren hebben regelmatig te maken met leegstand, nieuwe gebruikers zijn om bovengenoemde redenen lastig te vinden en dan is herontwikkeling vaak de enige oplossing. Herontwikkeling betekent dat voor het vastgoed een nieuwe functie/bestemming gevonden moet worden.

Herontwikkeling van vastgoed is een tijdrovend en ingewikkeld proces en de uitkomst ervan staat van tevoren lang niet vast. In grote lijnen is het succes afhankelijk van de markt, locatie, de regelgeving in het bestemmingsplan en natuurlijk van het kostenplaatje. Men kan voor het leegstaande maatschappelijk object nog zo’n mooie nieuwe functie bedenken, maar als het na realisatie niet verkoopbaar of verhuurbaar is kan het concept de container in.

Bovendien is in het bestemmingsplan de maatschappelijke bestemming vaak nauwkeurig geregeld. Als de beoogde functie niet binnen deze maatschappelijke bestemming past komt ook de container weer om de hoek kijken tenzij de gemeente bereidt is mee te denken om de planologische bestemming te wijzigen. Hieraan gaan lange procedures vooraf, de gemeente zal de maatschappelijke belangen zorgvuldig moeten afwegen.

Tenslotte; Al is de beoogde functie nog zo voor de hand liggend en al verleent de gemeente alle medewerking, dan nog kan een kosten/batenanalyse roet in het eten gooien. Het is dan ook geen uitzondering dat er uiteindelijk toch besloten moet worden om het desbetreffende gebouw te slopen.

Advies

Tijdens de ontwikkelingsfase van herontwikkeling van vastgoed, worden wij als taxateur betrokken op het moment dat de haalbaarheid onderzocht moet worden ten aanzien van de marktbehoefte en ten aanzien van de kosten/batenanalyse.

Als taxateur hebben wij inzicht in de markt, of de herontwikkeling nu gebaseerd is op woningbouw of op een bedrijfsmatige invulling. Wij kunnen inschatten hoe hoog de verkoopprijzen of huurprijzen van de te realiseren woningen of bedrijfsgebouwen zullen zijn. Aan de hand daarvan geven wij advies over de optimalisatie van de beoogde planinvulling. Tenslotte mag van de taxateur verwacht worden inzicht te hebben in de sloop- en bouwkosten van het herontwikkelingsproject. Het saldo van de baten en kosten zal van doorslaggevende aard zijn voor het succes.

Met ons advies wordt de vastgoedeigenaar op een vakkundige wijze geïnformeerd over de haalbaarheid van scenario’s, welke medewerking van externe partijen nodig is en wat dit doet met de waarde van het betreffende vastgoed. Wat is de residuele grondwaarde van de nieuwe bestemming!

Taxateur

BMV Consultancy, Research en Taxaties is expert in het (her)waarderen van dit type vastgoed. De afgelopen jaren zijn wij als consultants bij aankoop, verkoop, herontwikkeling en transformaties betrokken geweest bij ruim 70 maatschappelijke vastgoed objecten. Onze taxateurs kunnen zich beroepen op omvangrijke data en op de ervaring van de woningmakelaars en bedrijfsmakelaars van BMV Makelaars.

Taxatie nodig of vrijblijvend brainstormen over de mogelijkheden van uw vastgoed? Neem contact met ons op!