Transformatie van leegstaande Arnhemse gebouwen in stroomversnelling

Transformatie van leegstaande Arnhemse gebouwen in stroomversnelling

ARNHEM – In hoog tempo worden in Arnhem de ambities ten aanzien van transformatie van lege gebouwen waar gemaakt. Waar er in andere provinciesteden nog wordt nagedacht, over hoe om te gaan met de leegstand in de stad en men vaak nog niet verder is dan het in kaart brengen van de locaties, wordt in Arnhem daadwerkelijk gehandeld. In een samenspel van -veelal lokale- investeerders, corporaties, ontwikkelaars, beleggers en de gemeentelijk organisatie komen de transformaties daadwerkelijk tot stand.

Meer dan 65.000 m² aan gebouwen getransformeerd
Uit een inventarisatie door de research afdeling van Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars is gebleken dat Arnhem in een relatief korte tijd (2013-2015) zo´n 65.000 m² aan gerealiseerde en op korte termijn nog te realiseren transformaties van gebouwen op haar conto kan schrijven. De omzetting van het leegstaande 4.500 m² grote kantoorgebouw van CITO naar een Holiday Inn Express hotel met 129 kamers vormde met de oplevering begin 2013 feitelijk de aftrap voor een reeks grootschalige transformaties.

Studentenhuisvesting
Om aan de behoefte aan studentenhuisvesting te voldoen is recentelijk het voormalig kantoorgebouw van GIBO (Bergstraat) van ruim 3500 m² getransformeerd naar huisvesting ten behoeve van circa 93 internationale studenten. Ook gemeentelijk vastgoed als de voormalig HBS aan de Schoolstraat is ingezet om aan deze behoefte te voldoen. Recentelijk is dit rijksmonument van ruim 3.500 m² verbouwd ten behoeve van de huisvesting van 74 studenten.

Naar verwachting zal in 2015 een aanvang gemaakt worden met de verbouwing van het voormalig kantoorgebouw van Rijkswaterstaat, de grootste kantoortransformatie buiten de Randstad. De circa 14.000 m² zal door de Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSHN) worden omgebouwd naar bijna 300 studentenwoningen zowel voor Nederlandse als buitenlandse studenten.

Jong werkenden/startershuur
Recente transformaties bieden ook woonruimte aan de groeiende doelgroep van starters en jong werkenden die nog niet in staat zijn om te kopen. De transformatie van de voormalige dansschool aan de Weverstraat en het museum aan de Mariënburgstraat in het centrum van Arnhem voegen samen met de transformatie van het kantoor aan de Janspoort ruim 80 huurappartementen en studio's toe aan de binnenstad. Dit betreft veelal sociale huur. Positief neveneffect van deze transformaties is de bijdrage aan de sociale veiligheid en levendigheid van de binnenstad, buiten de reguliere winkeltijden.

Naar verwachting zal ook de transformatie van het voormalig kantoor van de SNS Bank aan de Utrechtseweg en het voormalig CWI kantoorpand aan het Eusebiusplein naar wonen ruimte bieden aan deze groeiende doelgroep .

Gemeentelijk Vastgoed
Zoals vele gemeenten bezit ook Arnhem maatschappelijk vastgoed, dat geen functie meer heeft en al jaren leeg staat. Terwijl veel gemeenten de voorraad nog in kaart aan het brengen zijn is de gemeente Arnhem in een vroeg stadium gestart met de verkoop van dit maatschappelijk vastgoed. In een periode van anderhalf jaar zijn zo'n 15 volumineuze panden, voornamelijk scholen, verkocht. Deze panden hebben na vele jaren leegstand weer nieuwe eigenaren gekregen, die zijn gaan investeren in een nieuwe functie en een toekomst voor deze gebouwen. Veel van deze panden zijn uiteindelijk getransformeerd naar wonen.

Transformaties Arnhem 2013-2015 (> 1.000 m2 bruto vloeroppervlak)

Project Jaar Metrage Oude functie Nieuwe functie
Janspoort 2 2013 2.600 m² Kantoorgebouw 31 sociale huurappartementen
Saksen Weimar Kazerne 2013 5.300 m² Kazernegebouwen (4 gebouwen) Wonen / kantoor / ouderenzorg
Nieuwe Oeverstraat 50 2013 4.500 m² Kantoorgebouw 129 hotelkamers (Holiday Inn Express)
Onder de Linden 21 (school III) 2013 2.500 m² Schoolgebouw Gezondheidscentrum
Statenlaan 8 2014 3.300 m² Schoolgebouw Wonen / Atelierruimte
Schoolstraat 35 2014 3.600 m² Schoolgebouw

Studentenhuisvesting

(circa 74 eenheden)

Weverstraat 16 2014 3.500 m² Muziekschool

34 huurappartementen en studio's

(gedeeltelijk sociaal)

Marienburgstraat 12 2014 1.400 m² Patriciërshuis 15 sociale huurappartementen
Vijverlaan 30 2014 1.500 m² Schoolgebouw Kantoor en productieruimte
Bosweg 1 2014 1.540 m² Schoolgebouw 18 woonstudio's / begeleid wonen
Bergstraat 280 2014 3.300 m² Kantoorpand

Studentenwoningen(29 meerkamer-

appartementen / buitenlandse studenten)

Mooieweg 8 2015 1.000 m² Maatschappelijke doeleinden Bedrijfsgebouw
Koningstraat 26 A 2015 10.000 m² Bibliotheek Modern centrumkantoor (Building 026)
Gildemeestersplein 1 2015 14.000 m² Kantoorgebouw Studentenwoningen (296 studio's / kamers)
Rosendaalsestraat 373 2015 1.000 m² Schoolgebouw Koopwoningen
Thomas a Kempislaan 102 2015 2.800 m² Kazerne (diverse gebouwen) Woningen / Maatschappelijke doeleinden
Leeuwensteinplein 1 2015 1.500 m² Kinderdagverblijf Wonen
Utrechtsestraat 46 2015 3.000 m² Kantoorgebouw Circa 38 huurappartementen
Totaal ca. 66.340 m²
Bron: Strijbosch Thunnissen Research

Ideale mix
In Arnhem lijkt de ideale mix te bestaan van met name lokale investeerders, een pro-actieve gemeente en betrokken Arnhemmers. Enige tijd geleden is door de gemeente een zogenaamd transformatieteam aangesteld met vertegenwoordigers uit alle mogelijke gemeentelijke disciplines en een tweetal coördinatoren die het aanspreekpunt zijn voor eigenaren en intiatiefnemers. Het transformatieteam dient op proactieve wijze minimaal 10.000 m² per jaar aan leegstaande gebouwen te transformeren naar nieuwe functies. De gemeente heeft bij deze transformaties geen financiële rol, maar meer een faciliterende en initiërende rol. Beleggers en investeerders worden actief benaderd en gestimuleerd om tot functiewijziging over te gaan. Recentelijk heeft bijvoorbeeld Credit Suisse besloten een forse investering te doen in de transformatie van de voormalige bibliotheek in de Koningsstraat, zodat het pand van 12.500 m² kan worden vernieuwbouwd naar een modern City Office. De inventarisatie van transformaties laat zien dat de doelstellingen van het transformatieteam momenteel ruimschoots worden gehaald.

Eenvoudiger transformeren
De behoefte om sneller tot transformatie van gebouwen te kunnen komen is ook in Den Haag doorgedrongen. Per 1 november dit jaar zijn de mogelijkheden verder uitgebreid, waardoor de procedure voor ontheffing (al dan niet tijdelijk) voor gebruik in strijd met het bestemmingsplan is vereenvoudigd en de procedure verkort tot 8 weken. Bovendien is dit niet langer beperkt tot een metrage van 1.500 m². Hierdoor ontstaan meer mogelijkheden voor (tijdelijke) transformatie van gebouwen.

Voorsprong behouden
In Arnhem is het laaghangend fruit inmiddels geplukt. De infrastructuur is aanwezig om de meer gecompliceerde transformaties op te pakken. Alhoewel er in relatie tot andere steden al vreselijk veel is gebeurd zijn er nog voldoende uitdagingen om op te pakken.

Een quick scan van de uitdagingen die de stad nog te bieden heeft levert zomaar ruim 100.000 m² potentiële transformaties op, Denk bijvoorbeeld aan 2 volumineuze kantoorpanden aan de Velperweg. Namelijk het 45.000 m² grote ING-complex en het circa 8.000 m² kantoor, eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf, die beiden begin 2015 in de verkoop gaan. Ook de koepelgevangenis in Arnhem-West van 16.500 m², die in 2016 leeg komt, is een uitdaging op zich.

Een greep uit de mogelijk transformatieuitdagingen voor de toekomst :

Wilhelminastraat 16 Arnhem Koepelgevangenis 16.500 m²
Boulevard Heuvelink 48 Arnhem Mozaiek college 5.000 m²
Ijssellaan 82 Arnhem Voorm. PBNA gebouw 6.500 m²
Groningensingel 51 Arnhem Voorm. T-Mobile 15.000 m²
Jansbuitensingel 24 Arnhem Sterpolisgebouw 4.500 m²
Velperweg 45 Arnhem ING gebouw 45.000 m²
Westervoortsedijk 124 Arnhem Coberco fabriek 5.000 m²
Broerenstraat 39 Arnhem De Grote Broer 3.500 m²
Rosendaalsestraat 64 / Velperweg Arnhem DLG 8.000 m²
Totaal ca. 110.000 m²
Bron: Strijbosch Thunnissen Research

De Auteur is partner/eigenaar van Strijbosch Thunnissen Makelaars en als bedrijfsmakelaar en adviseur betrokken bij een groot deel van de hiervoor genoemde transformaties.

Deze website maakt gebruik van cookies

Voor welke cookies geef je akkoord?

Meer informatie