Transformatie boost voor centrum Arnhem
In Arnhem krijgen veel panden een nieuwe functie. Nieuwe en lokale vastgoedpartijen hebben een creatieve aanpak.
De afgelopen drie jaar is in Arnhem circa 80.000 m² leegstaand vastgoed getransformeerd. De gemeente pakt net als bijvoorbeeld Amsterdam, Rotterdam en Den Haag de leegstand actief aan, in nauwe samenwerking met eigenaren, ontwikkelaars en vastgoedadviseurs. De gemeente zelf verkoopt ook een forse portefeuille maatschappelijk vastgoed. De afgelopen jaren deed ze 22 panden van de hand met een oppervlakte van circa 25.000 m², voornamelijk scholen. De meeste hebben een woonfunctie gekregen.
Één van de grootste herontwikkelingsprojecten in de stad is de voormalige bibliotheek aan de Koningstraat 26. Midden in het centrum transformeert de eigenaar Credit Suisse Asset Management het 11.500 m² grote pand tot winkelruimte (ca. 3.000 m²), moderne kantoorruimte (ca 8.500 m²) en horeca. Building026 opent in het najaar de deuren.
Een van de eerste grote transformaties in Arnhem was het voormalige kantoor van Cito naar een Holiday Inn Express hotel (opgeleverd in 2013). Het gebouw in de binnenstad kwam leeg te staan nadat de onderwijsorganisatie een nieuwbouwpand betrok vlakbij het station. TVGH (The Vincent Hotel Group) greep zijn kans en realiseerde samen met eigenaar Merin in het oude gebouw aan de Nieuwe Oeverstraat 50 een hotel met 127 kamers. Het management is in handen van de Amerikaanse hotelexploitant Interstate Hotels & Resorts.
Volgens de adviseur van dit project en verschillende andere transformatieprojecten in Arnhem, Jacco Vogelaar van Strijbosch Thunnissen, betekende het een boost voor het centrumgebied. ‘Snel daarna is ook het leegstaande kantoor ernaast getransformeerd en ook elders in het centrum zijn of worden projecten gerealiseerd. In de binnenstad zijn we nu bijna uitgetransformeerd, er resteren nog twee of hooguit drie gebouwen die op een nieuw leven wachten. De meeste leegstaande panden krijgen een woonfunctie, anders dan in Amsterdam is de hotelmarkt hier beperkt van omvang. Er is hooguit ruimte voor nog één hotel.’
Kantorenleegstand 17%
De kantorenmarkt van Arnhem kampt net als in Amsterdam en Den Haag met forse leegstand, ongeveer 17%. Meer dan 70 grotere panden worden momenteel aangeboden. Doordat verschillende bedrijven zijn verhuisd van zuid naar noord, naar het stationsgebied, de binnenstad en de historische buurten ten noorden van het centrum, is de leegstand in gebieden als Kronenburg en Gelderse Poort opgelopen. Transformaties komen vooral van de grond in noord en het centrum.
De herontwikkelingsprojecten komen voornamelijk op het conto van regionaal opererende ontwikkelaars en beleggers, zoals het project Grote Broer in de binnenstad. Gregoor Vastgoed uit Apeldoorn verbouwt het al jaren leegstaande kantoorpand tot 50 huurappartementen. De ontwikkelaar, heeft al verscheidende kantoorpanden in Apeldoorn omgeturnd en zet zijn tanden nu ook in de Arnhemse markt. Ook de voormalige SNS bank aan de Utrechtsestraat wordt onderhanden genomen door een lokale investeerder en een nieuwe speler/ontwikkelaar uit Ede gaat een pand aan de Velperbuitensingel 8-12 verbouwen.
Een partij die inmiddels aardig wat ervaring heeft met kantoortransformaties is Certitudo uit Den Bosch. Het bedrijf van Peter Kuiten heeft nu ook verschillende projecten onder handen buiten Den Bosch, waaronder Arnhem. In het voormalige hoofdkantoor van Akzo aan de IJssellaan 82 (9.800 m² bvo) komen 99 huurappartementen in het middeldure segment en in het kantoorgebouw aan het Lange Water (3.000 m² bvo) komen 72 studio’s die worden ondergebracht in het iResidence fonds van Certitudo.
Volgens Vogelaar hebben de meeste van bedrijven waarmee hij zaken doet veel bouwkundige kennis en ervaring met transformatie en vaak is een financier of particuliere belegger op de achtergrond aanwezig. ‘Kenmerkend is dat al deze partijen een aanpak hebben die niet traditioneel is, maar creatief en dat ze gericht op zoek zijn naar investeringskansen. Daarbij hebben woningen van 30 tot 70 m² de voorkeur. Die zijn interessant voor starters, jonge professionals of gescheiden mannen of vrouwen. Voor sommige projecten melden zich 500 tot 600 geïnteresseerden aan, de vraag naar middeldure huurwoningen is veel groter dan het aanbod. Vroeger ging men uit van appartementen van minimaal 80 m² met balkon. Nu kijken ontwikkelaars pragmatisch naar de herontwikkelingsmogelijkheden van een pand. Door in plaats en een balkon een loggia te maken en bij de plattegrondindeling rekening te houden met de structuur is herontwikkeling tot woonruimte sneller haalbaar.’
Ook studenten vormen een interessante doelgroep voor woningverhuurders, dankzij de twee HBO-scholen die hier gevestigd zijn, de HAN-campus (Hogeschool van Arnhem en Nijmegen) en Van Hall Larenstein, een hogeschool met ook vestigingen in Leeuwarden en Wageningen. Hierdoor heeft Arnhem een omvangrijke studentenpopulatie.
Grootste uitdagingen
De grootste uitdagingen in Arnhem vormen het voormalige Postbank gebouw aan de Velperweg 45, een kolos uit de jaren ’70 van 45.000 m², en de monumentale koepelgevangenis in Arnhem-West (16.500 m²). Ook het voormalige kantoor van T-Mobile aan de Groningensingel 51 moet een nieuwe functie krijgen. Het Postbank gebouw is nog eigendom van ING en staat nu te koop. De bank heeft nog 30% in gebruik. Peter van Yren, consultant en taxateur bij Strijbosch Thunnissen: ‘Dit gebouw, waartoe ook 900 parkeerplaatsen behoren, is goed voor 5% van de totale kantorenvoorraad in Arnhem. Het leent zich goed voor transformatie. De Velperweg sluit aan op het centrum en begint de laatste jaren meer dynamiek te vertonen, met een mix van wonen, kantoren, zorg en horeca.’ Transformatiekansen zijn er ook voor de monumentale schoolgebouwen die de stad rijk is.
De gemeente geeft bij vastgoedtransformaties prioriteit aan de Arnhemse binnenstad en haar randen, de Velperweg en de gebieden rond de winkelcentra Presikhaaf en Kronenburg. Daarnaast krijgen 30 markante en uitzonderlijke leegstaande panden extra aandacht.
De gemeente doet er in de prioriteitsgebieden alles aan het de ontwikkelaars zo makkelijk mogelijk te maken en biedt marktpartijen ruim baan. Voor vastgoedtransformaties is er één aanspreekpunt die fungeert als ‘gids in gemeenteland’ en procedures zijn gestroomlijnd. Volgens Vogelaar zijn er de afgelopen jaren goede resultaten bereikt en zitten nog verschillende transformatieplannen in de pijplijn. Voor sommige gebouwen op slechte locaties zal echter alleen sloop resteren. ‘Over vijf jaar zullen verschillende gebouwen die nu nog te huur staan uit het aanbod zijn gehaald omdat er als kantoorfunctie geen enkel perspectief meer voor is. Sloop is soms het enige alternatief. Dat is echter voor de meeste eigenaren nog een brug te ver.’
Uitdagende kantorenmarkt biedt kansen voor herontwikkeling
De dynamiek die in Arnhem zichtbaar is, doet zich ook in andere steden voor. Ondanks dat verschillende kantoorpanden van de markt verdwijnen dankzij sloop of transformatie, blijft het aanbod stabiel. Met een aanbod van circa 200.000 m² - op een totale kantorenvoorraad van 1,1 mln m² - en een leegstandpercentage rond 17% is de markt als uitdagend te typeren, maar de leegstand biedt ook kansen voor herontwikkeling en transformatie. In 2013 is circa 3.200 m² te huur staande kantoorruimte onttrokken aan de voorraad, in 2014 was dit ruim 16.000 m² en in 2015 komt het waarschijnlijk op een zelfde niveau uit. Momenteel staan 116 panden groter dan 250 m² te huur of te koop, gemiddeld hebben ze een verhuurbare vloeroppervlakte van 1.700 m².
De opname van kantoorruimte is structureel lager dan in de jaren voor de crisis. Die schommelt tussen 20.000 en 25.000 m², terwijl in de hoogtijdagen jaarlijks gemiddeld 50.000 m² werd opgenomen. De vraag concentreert zich in het centrum en rond Centraal Station en ook onderscheidende gebieden als Arnhems Buiten en IJsseloord 2 blijven in trek.
In het zuiden zijn de meeste vierkante meters kantoorruimte beschikbaar. Een deel van de leegstaande kantoren leent zich voor transformatie, voor een deel is nog kans op een nieuwe huurders en het resterende deel rest niets anders dan sloop.
Waren 15 jaar geleden de toplocaties voor kantoren te vinden langs de snelweg, nu zijn locaties in trek die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer en met veel voorzieningen in de nabijheid. Peter van Yren, consultant en taxateur bij Strijbosch Thunnissen, wijst erop dat er nog wel vraag is naar kantoren aan de bovenkant van de markt, maar daar is weinig aanbod. Renovatie en upgrading van bestaand vastgoed, zoals Building026, kan soelaas bieden. ‘Er moet stevig geïnvesteerd worden in de bestaande voorraad en partijen als Merin en Credit Suisse Asset Management kunnen dat ook.’ Veel kantoren die zijn gebouwd tussen in de jaren ’90 en na de eeuwwisseling zijn te typeren als eenheidsworst. Zo heeft Eurocommerce indertijd verscheidene kantoren ontwikkeld die nu al weer verouderd zijn doordat ze beperkte indelingsmogelijkheden bieden of niet op de juiste locatie staan. Van Yren noemt de Arnhemse kantorenmarkt een echte lokale verplaatsingsmarkt. Door een sterke thematisering kan een project zich profileren partijen van buiten de stad aantrekken . Een mooi voorbeeld is Industriepark Kleefse Waard, dat zich richt op cleantech bedrijven en energie. Deze locatie wist dit jaar partijen als General Electric en TÜV aan te trekken.
