Mismatch op kantorenmarkt!

Na de kredietcrisis is de kantorenmarkt in Nederland in hoog tempo in het slop geraakt. Er was sprake van een enorme toename van het aanbod en uitval van vraag. Inmiddels zijn we ruim 10 jaar verder en is er sprake van een kwantitatief herstel, maar ligt er kwalitatief nog een enorme uitdaging.

Betonprijzen
Deze situatie is ook goed zichtbaar in de regio. Bijvoorbeeld in Arnhem is het aanbod van kantoren na de val van ‘Lehman Brothers’ in een hoog tempo toegenomen van circa 110.000 m² in 2008 naar 210.000 m² in 2014. De opname van kantoorruimte maakte destijds een omgekeerde beweging van 85.000 m² in 2008 naar 16.000 m² in 2015. Het probleem werd op dat moment zonder meer duidelijk, er was simpelweg veel te veel kantoorruimte. Hele straten werden ‘opgesierd’ met te koop en te huur borden. Voor kantoorbeleggers werd duidelijk dat er ook voor hun pand weinig perspectief meer was en dat de tijd was aangebroken om daadwerkelijk hun verlies te nemen.

Herstel van de vraagzijde kwam vanaf 2015 slechts mondjesmaat op gang, dus de enige escape op dat moment was: transformatie van de kantoren naar nieuwe functies. Gezien het snellere herstel van de woningmarkt lag de transformatie van kantoren naar diverse woonvormen voor de hand. Op het dieptepunt van de markt gingen kantoren soms voor betonprijzen van de hand. Later hebben investeerder ‘transformatie’ omarmd als daadwerkelijk interessante beleggingscategorie.

Schijn bedriegt
In Arnhem heeft de transformatie van circa 300.000 m² kantoor gezorgd voor een aanzienlijke krimp van de kantoorvoorraad. Doordat een deel van het aanbod uit de markt werd genomen is het aanbod van 210.000 m² in 2014 weer afgenomen naar iets boven 100.000 m² in 2023. Het herstel is dus grotendeels veroorzaakt door een correctie aan de aanbodzijde en slechts marginaal aan de vraagzijde. Covid en de oorlog in Oekraïne hebben vooralsnog cijfermatig niet of nauwelijks invloed op de regionale kantorenmarkt. Er lijkt op dit moment weer sprake van een gezonde kantorenmarkt. Maar schijn bedriegt …….

Werk aan de winkel
Niets is minder waar! De ontwikkeling van de afgelopen 5 jaar, zowel aan de aanbod als vraagzijde, heeft gezorgd voor een mismatch op de kantorenmarkt. Kwantitatief lijkt de markt in evenwicht, kwalitatief is het een heel ander verhaal. Sinds 2008 zijn er, bijvoorbeeld in Arnhem, niet of nauwelijks kantoren bijgebouwd. De bestaande kantoren in het aanbod zijn 15 jaar of ouder en liggen veelal op inspiratieloze kantoorterreinen aan de snelweg waar voorzieningen ver te zoeken zijn.

De gemiddelde kantoorgebruiker heeft zich de afgelopen 5 jaar in een heel andere richting ontwikkeld. Een kantoor is een ontmoetingsplek geworden waar je op gezette tijden je collega`s ontmoet. Daarnaast is een kantoorruimte een marketingtool geworden om in de ‘war on talent’ het verschil te kunnen maken met de concurrent. Een gemiddelde kantoorgebruiker wil ontzorgd worden, wil een hotelbeleving en verwacht ruime voorzieningen. De kantoorgebruiker hecht waarde aan duurzaamheid, een fantastisch binnenklimaat en openbaar vervoer op kruipafstand. En dat mag allemaal best een beetje sexy zijn. Helaas ziet het aanbod er substantieel anders uit, een aantal positieve uitzonderingen daargelaten. Werk aan de winkel dus!