Gezondere marktverhoudingen op kantorenmarkt Arnhem

De dynamiek op de Arnhemse kantorenmarkt is in 2018 fors toegenomen. Maar liefst 90% meer vierkante meters zijn er opgenomen ten opzichte van 2017, waardoor het volume eind vorig jaar uitkwam op circa 36.000 m². Wij spraken over de details met bedrijfsmakelaar Jacco Vogelaar van Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars.

"De weg naar herstel lijkt na een aantal matige opnamejaren tussen 2015 en 2017 nu definitief te zijn ingezet, met gezondere marktverhoudingen tot gevolg’’, vertelt Vogelaar. ‘’Naar verwachting is het geen tijdelijke opleving, maar een voortschrijdende trend. Dat leiden we af uit het grote aantal zoekers op de markt. Bedrijven hebben overduidelijk weer het vertrouwen om te verhuizen of om uit te breiden, waar die keuzes eerder nog werden uitgesteld.’’

Populariteit
De toegenomen populariteit van Arnhem als kantorenstad maakt dit tot een van de best presenterende gemeenten buiten de Randstad. Volgens Vogelaar is provinciestad Arnhem vooral groot in zakelijke dienstverlening en overheidsdiensten, maar zijn ICT, zorg en duurzaamheid de laatste jaren ook sterk in opkomst.

Het hoge opnameniveau van 2018 wordt volledig verklaard door een sterke toename van het aantal transacties, gezien het gemiddelde metrage van de transacties namelijk is afgenomen. In 2018 zijn 74 kantoorruimtes verhandeld, versus 42 in 2017.

Tekort aan kwalitatieve kantoorruimte
Als gevolg van de sterke opleving is het aanbod aanzienlijk afgenomen. Met bijna 138.000 m² is een daling van 14% gerealiseerd ten opzichte een jaar eerder. Op sommige locaties ontstaat er al een tekort aan (kwalitatieve) kantoorruimte, waaronder het centrum en Arnhem Noord. Snelweglocaties profiteren ook van deze krapte, waarbij vooral hoogwaardige kantoorruimte met aanvullende voorzieningen erg in trek is bij gebruikers.

‘’Net als in veel andere steden zijn hier veel kantoren getransformeerd’’, verklaart Vogelaar. ‘’Dit in combinatie met de toegenomen kantooropname maakt dat locaties in en nabij de binnenstad nu een bijzonder krap aanbod kennen. Neem bijvoorbeeld de Velperweg. Een paar jaar geleden werd dit kantoorgebied nog geteisterd door een leegstand van 30 tot 35%, nu is dit gedaald tot rond de 7%.’’

Aanbod halveert in Arnhem-Noord
In Arnhem-Noord is de sterkste afname van het aanbod zichtbaar. Het aanbod is in dit deelgebied meer dan gehalveerd. Opvallend is dat het aanbod in Noord in het voorgaande jaar eveneens halveerde. Dit vooral toe te wijden aan de eerdergenoemde Velperweg, waar er fors meer meters werden opgenomen. Bij een doorzettende dynamiek is het de verwachting dat de verhoudingen steeds krapper zullen worden in dit deel van Arnhem, het huidige aanbod van slechts 7.000 m² steekt schril af tegen het langjarig gemiddelde van ruim 25.000 m².

In tegenstelling tot Arnhem-Noord is het aanbod in Arnhem-Zuid nog aanzienlijk. Tijdens de aanbodpiek in 2017 nam Arnhem-Zuid met ruim 83.000 m² circa 42% van het totale aanbod in Arnhem voor haar rekening. Mede door het grote aantal transformaties, is het beschikbare aanbod in dit deelgebied met circa 14.000 m² afgenomen. Ondanks deze aanboddaling worden in Zuid nog altijd het grootste aantal vierkante meters kantoorruimte aangeboden van heel Arnhem. ‘’De zuidkant van de Nederrijn is traditioneel minder in trek, omdat hier minder voorzieningen zijn en de bereikbaarheid minder is’’, aldus Vogelaar.

Verschuiving van de vraag beïnvloedt huren
De huurprijzen in de gemeente Arnhem vertonen een stabiel beeld, op sommige locaties is de vraag echter dermate hoog dat de gerealiseerde huurprijzen zijn gestegen. Door de krapte in het centrum zijn gebruikers steeds vaker genoodzaakt kantoorruimte te vinden in andere deelgebieden van Arnhem. Deze verschuiving van de vraag beïnvloedt met name de huurprijzen op kantorenlocaties buiten het centrum. Niet zichtbaar in de gerealiseerde huurprijzen is dat de incentives over de hele linie van de kantorenmarkt aan het afnemen zijn.

Bron: Vastgoedjournaal