Dynamis: Nederlandse kantorenmarkt meer dynamisch
Kantoorgebruikers bewegen van groot naar klein, aanbod en opname nemen toe.
In 2013 staat de kantorenmarkt bekend om het vervangen van de huidige en wellicht verouderde locatie voor een nieuw, duurzaam en veelal kleiner object. De kantorenmarkt heeft enerzijds te maken met de noodzaak voor ondernemingen om op de kosten te letten en anderzijds met innovatieve ontwikkelingen op het gebied van werken. Door het hoge aanbod en de beperkte vraag naar kantoren heeft Nederland te maken met een hoge leegstand. In 2013 is circa 943.000 vierkante meter kantoor opgenomen waarna aan het einde van dat jaar ruim 7,1 miljoen vierkante meter kantoorruimten in aanbod staat. Dit blijkt uit de nog uit te geven jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2014 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars.
Oud versus nieuw en gerenoveerd aanbod
Naast het feit dat kantoorgebruikers steeds vaker verhuizen naar een kleiner object en Nederland een hoog aanbodcijfer kent, worden nog altijd nieuwbouwobjecten aan de markt toegevoegd. Verder worden sommige gebouwen grootschalig gerenoveerd om nog van concurrerende waarde te zijn. De tweedeling tussen aantrekkelijke kantoorobjecten en verouderde panden neemt verder toe door het al dan niet in actie komen van de kantooreigenaren. Op 1 januari 2014 staat ruim 7,1 miljoen vierkante meter kantoorruimten in aanbod. Ter vergelijking, een jaar geleden was nog 6,2 miljoen vierkante meter beschikbaar voor verkoop of verhuur. Deze aanbodtoename is een logisch gevolg van een dalende kantoorbehoefte door kostenbesparing alsmede innovatieve ontwikkelingen op het gebied van werken.
Kantoorgebruikers in beweging
Aangezien het voor bedrijven onduidelijk is wat de kantoorbehoefte in de toekomst is, groeit de vraag naar flexibele en kort durende huurcontracten. Door de ruime markt is de concurrentie voor eigenaren groot en spelen zij in op de wensen van de huurder. Hierdoor kunnen huurders strak onderhandelen over de huurvoorwaarden en hoeven zij nagenoeg geen concessies te doen. Dit heeft niet alleen betrekking op nieuwe huurders maar ook op verlengingsvoorstellen van de reeds in het kantoor gevestigde gebruikers. Dit heeft tot gevolg dat veelal de gerealiseerde huurprijzen dalen en hoge incentives worden toegekend.
De Nederlandse kantorenmarkt noteert een positief transactievolume in 2013. In het afgelopen jaar is in de 24 onderzochte regio’s circa 943.000 vierkante meter kantoor opgenomen. In vergelijking met vorig jaar is sprake van een opnamestijging van 19%. Het lage transactieniveau in 2012 zorgt voor deze sterke procentuele stijging. Wanneer wordt vergeleken met het vijfjaarlijkse gemiddelde dan is sprake van een lichte daling van 2%. De vraag blijft naar verwachting voor een groot deel bestaan uit de vervangingen van de huidige locaties, derhalve is nagenoeg geen sprake van effectieve opname. De vraag naar kantoorruimte op basis van gebruikerstransacties kan echter een onterecht positief beeld van de markt geven. Door het kopen of huren van nieuwe kantoorruimte die vele malen kleiner is dan de ruimte die wordt achter gelaten, is wel sprake van vraag maar geen sprake van een positieve effectieve opname.
Branches
In 2013 is de branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ verantwoordelijk voor het grootste deel van het totale transactievolume, namelijk 13%. Daarnaast nemen de branches ‘ICT en telecom’ en ‘Gezondheids- en welzijnszorg’ met 12% en 9% een groot deel van het totaal aantal verkochte of verhuurde vierkante meters op. Opvallend is dat de opname in de branche ‘Openbaar bestuur overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen’ daalt, dit heeft onder andere te maken met de terugtrekkende bewegingen van de overheid. Daarnaast worden vestigingen gesloten en activiteiten veelal gecentraliseerd. Door bezuinigingen vanuit de overheid wordt naar verwachting meer vierkante meters afgestoten door gezondheids- en zorginstellingen alsmede het onderwijs. Echter wanneer deze bedrijven een nieuwe en wellicht kleinere locatie kunnen huren waarmee kosten kunnen worden bespaard, kan het aandeel van deze branche mogelijk toch toenemen. De branche ‘Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings’ blijft naar verwachting ook volgend jaar verantwoordelijk voor de opname van het grootste aantal vierkante meters kantoorruimten.
Verwachting: Effectieve opname daalt
Voor de komende periode is de verwachting dat eerder genoemde trends zich verder doorzetten of worden versterkt. Diverse kantooreigenaren die beschikken over genoeg middelen, renoveren hun kantoren en maken deze geschikt voor de huidige wensen van de kantoorgebruiker. Hierdoor neemt het aanbod van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimten gematigd toe waardoor uiteindelijk ook hier druk op de huurprijzen komt. De verouderde kantoren worden steeds goedkoper en maken steeds minder kans op nieuwe huurders. Voor deze objecten dient te worden gekeken naar alternatieve bestemmingen. Verder blijven huurders meer in beweging door flexibelere contracten en korte huurovereenkomsten. Naar verwachting neemt de effectieve opname verder af door een toenemende vraag naar kleinere kantoren waarbij een groter metrage wordt achtergelaten.
