Dynamis: Kantoorgebruiker is kritisch op zijn huisvestingslocatie
Huurder acteert naar zijn vernieuwde kantoorbehoefte
Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars geeft op basis van de derde kwartaalanalyse Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2013, welke maandag 7 oktober verschijnt, het marktsentiment van de kantorenmarkt eenduidig weer. Deze markt is hedendaags te typeren als een vervangingsmarkt, waar de gebruiker de gelegenheid heeft om kritisch te zijn op de huidige en eventuele toekomstige huisvestingslocatie. Uit de kantorenmarktcijfers van het afgelopen kwartaal blijkt dat het aanbod met 2% is toegenomen tot meer dan zeven miljoen vierkante meter. In de voorbije drie maanden is ruim 185.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen.
Meer kantoorruimte beschikbaar
Voor het derde kwartaal op rij is het aantal vierkante meters beschikbare kantoorruimte toegenomen. De toename is op 1 oktober 2013 gematigd tot een stijging van 2% in een periode van drie maanden. Daarmee komt het aanbodvolume aan het einde van het derde kwartaal uit op 7.047.000 vierkante meter kantoorruimte.
Voor de gebrekkige economie heeft de kantorenmarkt reeds te maken gehad met het inkrimpen van de huisvesting van bedrijven, dit is terug te zien in de stijging van het aanbod en het dalende opnamevolume sinds 2008. Daarnaast is nog sprake van zogenaamd ‘verborgen aanbod’. Dit is aanbod dat niet actief op de markt wordt aangeboden, maar dat er feitelijk wel is. Dit heeft te maken met het feit dat diverse organisaties nog altijd in een groter pand gehuisvest zijn dan waar zij behoefte aan hebben. Veelal hebben deze organisaties te kampen met langdurige huurcontracten die niet zondermeer tussentijds aangepast kunnen worden. Dynamis verwacht dat het aanbod in de komende periode verder toeneemt.
(Vervangings)vraag
Het opnamevolume wordt met name bepaald door organisaties die hun huidige kantorenlocatie vervangen, dit staat bekend als de ‘vervangingsvraag’. Hierbij gaan organisaties op zoek naar onder andere locaties met een hoger kwaliteitsniveau, betere huurcondities en/of lagere huisvestingskosten.
Het transactievolume in het derde kwartaal van 2013 wordt gekenmerkt door gebruikers die hun vervangingsvraag vervullen. In de voorbije drie maanden is 185.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, daarmee is sprake van een toename van 15% op jaarbasis. Hieraan liggen enkele grote transacties in het derde kwartaal van 2013 ten grondslag, alsmede het uitblijven van kantooropnames groter dan 5.000 vierkante meter in dezelfde periode vorig jaar.
Het opnameniveau blijft volgens Dynamis afhankelijk van de gebruikers die hun vervangingsvraag vervullen. Het doorgaans hogere transactievolume in het vierde kwartaal kan bepalend zijn voor het beeld van de kantorenmarkt in heel 2013.
Kantoorgebruikers
De huidige markt is van invloed op de huisvestingsbehoefte van de kantoorgebruikers. Door de toenemende vraag naar ICT en telecom diensten groeit het aantal bedrijven in deze branche alsmede de vraag naar kantoorruimte gestaag. Van het totale opnamevolume wordt 15% in gebruik genomen door een bedrijf afkomstig uit de branche ‘ICT en telecom’. Verder blijven de rechtskundige dienstverleners, accountants, belastingadviseurs en holdings een belangrijke branche voor de kantorenmarkt. In het derde kwartaal van 2013 nam deze branche 9% op van het totale transactievolume.
Huurprijzen en incentives
In de kantorenmarkt is een duidelijke tweedeling merkbaar in huurprijzen voor enerzijds verouderd vastgoed en anderzijds voor kwalitatief hoogwaardige objecten. Overeenkomstig met de substantiële vraag naar nieuwbouwobjecten blijven de huurprijzen voor deze panden naar verwachting op niveau. De huurprijzen van het langdurig beschikbare aanbod is in de afgelopen periode verder gedaald en ondervinden nog altijd de druk van de huidige marktomstandigheden. Echter onder andere door het verstrekken van incentives blijft de mediane huurprijs naar verwachting op het gelijke niveau van afgelopen halfjaar, te weten € 120,-.
De ‘nieuwe’ kantoorbehoefte
De gevolgen van de krimpende economie zijn onmiskenbaar van invloed op de Nederlandse kantorenmarkt. Naar verwachting krimpt de economie in 2013 met 1,25% terwijl voor volgend jaar een lichte groei van 0,5% wordt voorspeld. Op het moment van schrijven zijn volgens het CBS dit jaar ruim 8.500 bedrijven failliet verklaard, dit is ruim 13% meer dan in vergelijking met 2012. Mede hierdoor neemt het aantal banen af en vertoont de werkeloosheid nog steeds een stijgende trend. Met name de kleine ondernemingen dragen nog positief bij aan de effectieve kantooropname. De grote transacties zijn doorgaans de gebruikers die hun vervangingsvraag vervullen. Dit is de ‘nieuwe’ kantoorbehoefte die de huidige gebruikers willen vervullen. Echter daarmee is geen sprake van effectieve kantoorvraag en daalt de kantoorbehoefte in Nederland. In combinatie met de grote hoeveelheid beschikbare kantoorruimte, is de kantorenmarkt nog altijd als zeer ruim te typeren. Dynamis verwacht dat deze trend van een hoog aanbodniveau en gematigd transactievolume door de huidige marktomstandigheden aanhoudt.
