BTW-besparing bij short-stay verhuur
Door Ewoud Pranger, Independent Tax Partners & Advisors
Voor beleggers en werkgevers
Door de economische crisis en veranderende situatie in de retailmarkt, is er sprake van een aanzienlijk toename van leegstaande bedrijfspanden (in binnensteden). Gemeenten stimuleren ontwikkelaars/beleggers om deze panden op te kopen en 'om te katten' tot wooneenheden. Gemeenten werken eerder en sneller mee aan bestemmingswijzigingen en geven sneller omgevingsvergunningen af. Voor beleggers zijn dit interessante beleggingsobjecten. Veel ontwikkelaars/beleggers gaan hierbij voorbij aan de omzetbelastingaspecten op grond waarvan een aanzienlijk besparing is te realiseren. Daarnaast zijn binnen- en buitenlandse bedrijven/organisaties tijdens de huidige krapte op de arbeidsmarkt naarstig op zoek naar gekwalificeerde medewerkers. Om het voor potentiële nieuwe werknemers aantrekkelijk(er) te maken wordt voor hen huisvesting in Nederland aangeboden. In veel gevallen wordt de huurvergoeding verrekend met het salaris. Ook uitzendbureaus gaan vaak zo te werk. Onderstaand belicht ik kort een fiscaal besparingsmodel waarmee deze beleggers, werkgevers en uitzendbureaus een aanzienlijk btw-voordeel kunnen behalen.
BTW-Besparing
De crux hierbij is dat men uitgaat van de hoofdregel dat verhuur van woonruimte een btw vrijstelde prestaties is. Dat heeft tot gevolg dat de btw begrepen in de verbouwingskosten niet in aftrek kan worden gebracht (op de aankoop van het oude pand drukt doorgaans geen btw, dus daar is geen issue). Bij een verbouwing van bijvoorbeeld € 2,5 mio blijft dan 21% btw, zijnde ruim € 500k 'hangen' (dus kostprijsverhogend ofwel winstdrukkend). De hoofdregel bij verhuur van woonruime is inderdaad dat deze verhuur een btw-vrijstelde prestaties is. Op deze vrijstelling van verhuur van woonruimte geldt echter een belangrijke uitzondering. De verhuur van tijdelijk woonruimte voor een korte periode (de zogenaamde 'short stay' verhuur) is onder voorwaarden (zo moet er o.a. gemeubileerd worden verhuurd) verplicht belast tegen 9% btw. De positieve keerzijde is dan dat alle 'voorbelasting' (21%) in beginsel aftrekbaar is!
Expats
In de praktijk (aan de 'borreltafel' maar ook door de Belastingdienst) wordt vaak geroepen dat deze verhuur slechts maximaal 6 maanden mag duren. Dit is een misvatting en getuigt van (te) weinig kennis van zaken. Onder bepaalde voorwaarden wordt er geen maximum aantal maanden gesteld aan de verhuur. Inden de verhuurder kan aantonen dat de (meestal uit het buitenland afkomstige) huurder zijn 'maatschappelijk leven' niet heeft verplaatst naar zijn tijdelijke woonruimte om daar permanent te gaan wonen, wordt een huurtermijn van langer dan zes maanden, bijvoorbeeld twee jaar (of meer), ook aangemerkt als 'short-stay' verhuur.
Voorgaande alinea is met name interessant voor bedrijven die expats/studenten uit het buitenland naar Nederland 'halen' en hen een expat-contract voor langer dan zes maanden aanbieden. Voor de 'binnenlandse' werknemers volstaat de zes-maandstermijn doorgaans. De fiscus vindt dit minder leuk, maar het is nadrukkelijk wettelijk toegestaan zolang je maar 'binnen de lijntjes' blijft. Recente jurisprudentie (o.a. Rechtbank Gelderland d.d. 17 augustus 2023) bevestigt de altijd door mij verdedigde lijn. Een zorgvuldige taxplanning is daarbij een vereiste: the do's and don't s. De huurovereenkomsten dienen te voldoen aan de in jurisprudentie en wetgeving gestelde voorwaarden. Een duidelijke werkinstructie voor verhuurder/makelaar/huurder is daarbij een goed hulpmiddel. Ik heb inmiddels bij vele inspecties in het land een goedkeurende ruling van de Belastingdienst verkregen.
