Prinsjesdag 2025: de gevolgen voor de huurwoningmarkt en verhuurders
Prinsjesdag 2025 bracht geen grote verrassingen: een demissionair kabinet kiest voor voortzetting in plaats van vernieuwing. Toch heeft gebrek aan actie wel degelijk gevolgen voor de huurwoningmarkt, waar de balans tussen betaalbaarheid voor huurders en rendement voor beleggers enorm onder druk staat.
Wat betekent dit voor huurders en verhuurders?
In de Miljoenennota wordt er weinig gezegd over de huurwoningmarkt. Belangrijkste (bevestigde) besluit: de huurbevriezing gaat niet door. Daardoor mogen huurprijzen verder stijgen, wat slecht nieuws is voor huurders. Voor corporaties betekent dit enerzijds meer inkomsten via huurverhogingen, maar doordat de compensatie die aan de bevriezing gekoppeld was ook vervalt, neemt hun investeringsruimte juist af.
Daarnaast zet de overheid in op tijdelijke oplossingen: gemeenten krijgen 179 miljoen euro (20.000 euro per woning) voor flex- en transformatiewoningen, waarvan een derde is gereserveerd voor statushouders en Oekraïense ontheemden. De nadruk ligt dus op kortetermijnmaatregelen, terwijl structurele uitbreiding van de betaalbare voorraad achterblijft.
Aanpassingen in de Wet betaalbare huur
De begroting van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) biedt meer inzicht. Met de in 2024 ingevoerde Wet betaalbare huur zijn grote veranderingen in het middenhuursegment doorgevoerd. In de markt staat de rentabiliteit van investeerders hierdoor zwaar onder druk. Het ministerie probeert hen deels tegemoet te komen met aanpassingen die naar verwachting in 2026 ingaan:
- WOZ-waarde zwaarder meegewogen bij nieuwe contracten (niet in de puntentelling)
- De verhoging leidt naar schatting tot een verhoging van de maximale huurprijs met circa 40 tot 70 euro per maand bij nieuwe huurcontracten.
- Door de schaarste op de markt blijft het gat tussen vrije en gereguleerde huur waarschijnlijk groot.
- Effect: beperkt voordeel voor verhuurders. - Hogere huurprijs bij monumenten
- Monumentale huurwoningen vormen naar schatting minder dan 0,2 procent van de totale woningvoorraad.
- Effect: nauwelijks impact op de markt als geheel. - Geen minpunten meer bij het ontbreken van buitenruimte
- Het ontbreken van een buitenruimte telt nu nog zwaar mee (-5 punten).
- Een buitenruimte voor nieuwbouwwoningen is verplicht vanuit het Bouwbesluit (uitzonderingen voor studentenwoningen, de zorg en recreatief nachtverblijf).
- Effect: omdat het aantal huurwoningen zonder buitenruimte beperkt is, blijft de impact gering. - Tijdelijke contracten voor studenten
- Verhuur aan studenten wordt aantrekkelijker.
- In de praktijk zien wij dat dit niet de doelgroep is waar de meeste particuliere beleggers aan willen verhuren.
- Effect: marginale impact op rendement van verhuurders.
Daarnaast wordt de overdrachtsbelasting op woningen verlaagd van 10,4 naar 8 procent. Dit maakt de aanschaf van huurwoningen goedkoper, maar omdat de kern van het probleem bij de lage huurinkomsten in het gereguleerde middensegment ligt, zal dit beleggers slechts marginaal stimuleren tot nieuwe aankopen.
Tot slot
Het huurbeleid wordt in grote lijnen voortgezet, maar met enkele accenten die beleggers en investeerders enigszins tegemoetkomen. De huurbevriezing vervalt, waardoor huurprijzen verder kunnen stijgen. Daarnaast geeft het puntensysteem verhuurders iets meer speelruimte en wordt de overdrachtsbelasting verlaagd.
De spanning tussen betaalbaarheid voor huurders en rendement voor beleggers blijft echter bestaan. Het niet doorgaan van de huurbevriezing raakt bewoners direct in hun portemonnee, terwijl de verlichting voor beleggers slechts beperkt effect zal hebben. De vraag is dan ook hoe een volgend kabinet structureel gaat zorgen voor méér betaalbare huurwoningen, zonder dat het investeringskapitaal uit de markt verdwijnt.
Bron: Dynamis / BMV Research, Feike de Vries
