Nieuwbouw onderhevig aan krimpflatie

Nieuwbouw blijft een markt met grote uitdagingen. De nieuwbouwmarkt laat in het 3e kwartaal van 2025 een stabiel beeld zien. Het aantal verkochte woningen blijft vergelijkbaar met eerdere kwartalen, terwijl de vraag onverminderd groot is. De eisen aan betaalbaarheid en binnenstedelijk bouwen zien we terug in het aanbod: appartementen winnen terrein, terwijl grondgebonden woningen teruglopen. Stijgende bouwkosten en kleinere woningoppervlakten leiden tot hogere prijzen per vierkante meter.

Het beperkte en deels niet aansluitende aanbod vormt de grootste belemmering in een stijging van de verkoopcijfers. Het aantal beschikbare projecten blijft achter bij de vraag, waardoor de markt zich stabiliseert op het huidige niveau.

Hoewel de verkoopcijfers stabiel zijn gebleven, is de samenstelling van de verkochte woningen sterk veranderd. Sinds 2024 is een ander beeld ontstaan doordat de verkoop van grondgebonden woningen is gedaald, terwijl de verkoop van appartementen juist fors toeneemt. Deze verschuiving hangt nauw samen met de samenstelling van het aanbod. De nadruk in nieuwbouwprojecten ligt de laatste jaren sterk op betaalbaar en binnenstedelijk bouwen; 48% van alle verkochte nieuwbouwwoningen is inmiddels een appartement, tegenover 37% vorig jaar.

Dit zie je ook terug in de projecten in Arnhem en de regio waarbij projecten als de Melkfabriek, Spykerij en Park Nieuw Velp met name uit (relatief kleine) appartementen bestaan. De nieuwbouwmarkt ontwikkelt zich ook in deze regio steeds meer tot een startersmarkt. De toename van compacte en betaalbare appartementen sluit wel aan bij de vraag van deze groep, maar niet op de woonwensen van doorstromende ouderen.

In de 2 grootste nieuwbouwmarkten van deze regio, Ede en Arnhem, zijn de vooruitzichten somber. Het aantal bouwvergunningen is al jaren dalende en deze trend zet door. In deze regio vormt Veenendaal een uitzondering. Van de momenteel beschikbare woningen is maar liefst 38% nieuwbouw, voor het merendeel woonhuizen. Ook het aantal afgegeven bouwvergunningen is in het eerste half jaar van 2025 nog nooit zo hoog geweest in de afgelopen 3 jaar.

Stijgende prijzen per vierkante meter
De gemiddelde verkoopprijs in Nederland van een nieuwbouwwoning bedroeg in het 3e kwartaal van 2025 ca. € 491.000,-, een stijging van 5% ten opzichte van een jaar eerder. De prijsontwikkeling verschilt echter per woningtype. Bij grondgebonden woningen stijgen de prijzen, terwijl de gemiddelde prijs van appartementen al jaren stabiel is. Een nieuwbouwappartement kost dit kwartaal gemiddeld € 425.000,-, hetzelfde bedrag als in 2021. Toch zijn appartementen relatief duurder geworden door een sterke afname van de woonoppervlakte. In 2021 kreeg een koper voor dit bedrag gemiddeld 94 m², in 2025 nog slechts 73 m²; een daling van 22%.

De hogere prijs per vierkante meter maakt dit zichtbaar: in vier jaar tijd steeg de meterprijs met ruim € 1.000,- naar € 5.700,-. Ook bij tussenwoningen nam het gemiddelde oppervlak af, van 125 m² naar 115 m². Bij twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen bleef dit stabiel. Dit verschijnsel, ook wel bekend als ‘krimpflatie’, verklaart waarom gemiddelde verkoopprijzen stabiel blijven, terwijl de prijs per vierkante meter fors stijgt.