Markt voor logistiek vastgoed vlakt af, leegstand neemt toe door nieuwbouw
De vraag naar logistiek vastgoed blijft naar verwachting ook in 2026 op een gelijk niveau en komt uit op circa 1,5 miljoen m² vvo. Zowel huurprijzen als aanvangsrendementen laten ten opzichte van vorig jaar nauwelijks beweging zien. Tegelijkertijd neemt de leegstand verder toe, vooral als gevolg van nieuwbouw waarvoor nog geen huurder is gevonden. Met name in regio’s als Flevoland/Lelystad, Twente, Groningen, Arnhem-Nijmegen en Zuid-Limburg is deze ontwikkeling zichtbaar.
Dit blijkt uit het jaarlijkse marktonderzoek van Buck Consultants International naar de vooruitzichten voor 2026. Aan het onderzoek namen 23 toonaangevende ontwikkelaars en beleggers in logistiek vastgoed deel, gezamenlijk goed voor ongeveer 80 procent van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt.
Volgens René Buck, directeur van Buck Consultants International, is sprake van een duidelijke stabilisatie in de marktvraag. Met een verwachte opname van 1,5 miljoen m² vvo bevindt de markt zich voor het vierde opeenvolgende jaar op dit niveau. Buck geeft aan dat veel marktpartijen met enige nostalgie terugkijken op de coronaperiode, toen de opname piekte met respectievelijk 4,9 en 3,4 miljoen m² vvo. Tegelijkertijd groeit de bezorgdheid over oplopende leegstand, met name bij projecten die al in aanbouw zijn maar waarvoor nog geen gebruiker is gecontracteerd. Daarnaast verslechtert de internationale concurrentiepositie van Nederland voor de vestiging van buitenlandse distributiecentra. Slechts één op de vijf vastgoedspecialisten beoordeelt deze positie nog als gunstig.
Arbeidsmarkt en huisvesting als bepalende factoren
De arbeidsmarkt zal de komende jaren naar verwachting iets minder gespannen zijn, al blijft dit sterk afhankelijk van het toekomstige beleid rond arbeidsmigratie. Johan Beukema, managing partner bij Buck Consultants International, benadrukt dat een striktere wettelijke beperking van arbeidsmigratie directe gevolgen heeft voor de logistieke vastgoedmarkt. In dat scenario verwachten marktpartijen een daling van de vraag met circa 9 procent in de komende drie jaar, wat neerkomt op bijna 500.000 m² minder opname.
Ontwikkelaars geven aan bereid te zijn een rol te spelen bij het realiseren van passende huisvesting voor arbeidsmigranten. Volgens hen ontbreekt het echter vaak aan medewerking vanuit gemeenten. Hoewel gemeenten de problematiek erkennen, blijkt huisvesting van arbeidsmigranten in de praktijk een politiek gevoelig dossier. Bovendien zorgen langdurige inspraakprocedures en trage bestemmingsplanwijzigingen voor aanzienlijke vertragingen, zo ervaren ontwikkelaars.
Behoefte aan duidelijke kaders en randvoorwaarden
Hoewel logistieke vastgoedpartijen in toenemende mate begrip tonen voor de complexiteit van ruimtelijke ordening in Nederland, bestaat er brede weerstand tegen strikte centrale aansturing. De sector pleit voor een overheid die vooral faciliteert door het creëren van heldere randvoorwaarden, met name in regio’s waar logistieke bedrijven zich graag willen vestigen. Daarbij gaat het niet alleen om voldoende fysieke ruimte en eenduidige regelgeving, maar ook om het oplossen van structurele knelpunten zoals netcongestie en stikstofbeperkingen.
