Kantorenmarkt Arnhem verder onder druk door afnemend aanbod

ARNHEM - Afgelopen jaar is de kantorenmarkt in de provinciehoofdstad opnieuw krapper geworden. Met een opname van kantoorruimte van circa 33.000 m² in 2025 en een aanbod dat verder is gedaald naar circa 65.000 m², ziet BMV Research – de vastgoedorganisatie die jaarlijks onderzoek doet naar de kantoorontwikkeling in Arnhem – dat de druk op de markt verder toeneemt. Met name in het centrum en rondom het station is sprake van een structureel tekort, zowel kwantitatief als kwalitatief.

De afgelopen jaren zijn prominente kantoorgebouwen zoals de Park en de Rijntoren, Journey Offices en Building 026 volledig verhuurd. Op en rondom het Station Arnhem Centraal is op dit moment feitelijk geen vierkante meter kantoor meer vrij beschikbaar terwijl hier juist de behoefte ligt. Een groot deel van de ruimtevraag bestaat uit zoekers die bovenop het station willen zitten in een kwalitatief hoogwaardig en duurzaam gebouw. Deze doelgroep kan momenteel nauwelijks bediend worden. De geplande realisatie van kantoorgebouw Art als voltooiing van het stationsgebied zou op termijn in dit gebied wat lucht kunnen geven.

Het huidige leegstandsniveau bedraagt circa 7,0 %, waarmee Arnhem onder het niveau van een gezonde frictieleegstand komt. De markt komt steeds dichter bij een structureel tekort. Per deelgebied zijn de verschillen echter aanzienlijk. In het oosten van Arnhem nabij de A12 , op kantorenpark IJsseloord 2 bevindt zich momenteel een substantieel deel van de resterende leegstand. In het centrum en rondom het station is het aanbod daarentegen zeer beperkt geworden. Ook in Arnhem-Zuid is de leegstand de afgelopen jaren sterk afgenomen. Gebieden die eerder kampten met structurele leegstand, zoals de kantoren rondom Winkelcentrum Kronenburg, zijn grotendeels getransformeerd naar wonen. Recent is ook het voormalige Kamer van koophandel locatie verkocht om te worden getransformeerd naar wonen. Een deel van de gebruikers uit dit gebied heeft zich verplaatst naar andere kantoorlocaties in Arnhem-Zuid, waaronder de Gelderse Poort, waar de beschikbare ruimte eveneens zeer schaars begint te worden. Direct naast Gelderse Poort ligt het recentelijk volledig “vernieuwbouwde” kantoor Landmark dat nog hoogwaardige ruimte te beiden heeft en de druk op kantorenpark De Gelderse Poort iets kan ontlasten. Op de Velperweg en directe omgeving, van oudsher een belangrijke kantoorlocatie van Arnhem, is het beschikbare aanbod afgelopen jaar iets toegenomen.

Aan de vraagzijde wordt elk jaar meer zichtbaar dat Arnhem meer en meer een “Mkb” stad is geworden. Veel multinationals hebben de stad verlaten waardoor het volume van de transacties steeds kleiner is geworden. Uitzondering hierop zijn partijen als bijvoorbeeld Alliander en Tennet die afgelopen periode nog grote kantoorvolumes hebben opgenomen.

De toenemende schaarste en gebrek aan kwalitatief aanbod in combinatie met jaarlijkse huurindexaties en de gestegen kosten voor renovatie en verduurzaming, zorgt ook dit jaar weer voor een verdere opwaartse druk op de huurprijzen. De incentives zijn ook in 2025 verder afgenomen. Gebruikers blijken bereid de hogere prijsniveaus te accepteren, mits de kantoorruimte voldoet aan de hedendaagse eisen op het gebied van kwaliteit, duurzaamheid en uitstraling. Dit aanbod is er nauwelijks en dus kiezen veel kantoorgebruikers noodgedwongen voor “second best “opties.

De eerder geconstateerde trend naar een hotelachtige benadering van kantoorgebruikers zet verder door. Aanvullende diensten en flexibiliteit wordt steeds vaker geboden middels volledig full-service kantoorconcepten. Full service gebouwen zoals Landmark, Rijnpoort en Journey Offices spelen hierop in. Binnenkort opent, na een grote verbouwing, kantoorgebouw Wave Building, gelegen op IJsseloord 2, de deuren van een volledig nieuw full-service kantoorconcept.