Dynamis Factcheck: 'Huizenprijzen zijn minder hard gestegen dan vaak wordt gedacht'
Huizenprijzen lijken al jaren vrijwel onafgebroken te stijgen. Daarbij wordt meestal gekeken naar de nominale prijsontwikkeling: de ontwikkeling van de huizenprijs in euro's. Maar geld wordt door inflatie ieder jaar minder waard. De vraag is daarom of woningen werkelijk zoveel meer waard zijn geworden als de nominale cijfers suggereren.
Voor deze Dynamis Factcheck vergeleken we de ontwikkeling van de Nederlandse transactieprijzen tussen 2006 en 2025 met de consumentenprijsindex (CPI). Daarmee berekenden we de reële prijsontwikkeling: de prijsontwikkeling gecorrigeerd voor inflatie.
? Wat blijkt?
Over de hele periode bewegen de nominale en reële ontwikkeling van de huizenprijzen in dezelfde richting. Toch zijn de verschillen groter dan ze op het eerste gezicht lijken. Zodra inflatie wordt meegenomen, vlakt de prijsstijging af en blijken prijsdalingen juist sterker uit te vallen. Verder is het goed zichtbaar dat inflatie en de stijging van de cao-lonen redelijk in lijn lopen, waarbij de lonen zelfs iets harder zijn gestegen. De reële prijsontwikkeling geeft daarmee een beter beeld van de ontwikkeling van huizenprijzen in koopkrachttermen.
De verschillen zijn vooral zichtbaar in jaren met hoge inflatie. In 2022 stegen de huizenprijzen nominaal nog met 5,0 procent, terwijl de reële prijsontwikkeling uitkwam op -4,9 procent. Ook in 2023 liep het verschil flink op: de nominale prijsontwikkeling bedroeg -2,0 procent, tegenover een reële daling van -5,7 procent. De hoge inflatie drukte de werkelijke prijsontwikkeling in die jaren dus aanzienlijk.
Ook de ontwikkeling van de cao-lonen is relevant. Over de langere termijn zijn de lonen ongeveer in hetzelfde tempo gestegen als de inflatie en zelfs iets harder. Daardoor nam het reëel beschikbaar inkomen voor veel huishoudens toe, wat de leencapaciteit en daarmee de ruimte voor hogere woningprijzen heeft vergroot.
✅Oordeel: De stelling is juist
Wanneer rekening wordt gehouden met inflatie, zijn huizenprijzen inderdaad minder hard gestegen dan de nominale cijfers laten zien. Dat betekent niet dat woningen 'goedkoper' zijn geworden, maar wel dat een deel van de nominale prijsstijging wordt verklaard door de afgenomen koopkracht van geld.
Elke maand nemen we een nieuwe stelling onder de loep. Heb jij iets wat je wilt laten factchecken door Dynamis Research? Laat het ons weten via research@dynamis.nl.