Analyse nieuwbouwmarkt Arnhem

In het 1e kwartaal van 2026 ontstaat er een beeld van de landelijk nieuwbouwmarkt waarin we de huidige (Arnhemse) nieuwbouwmarkt herkennen. We zien een terugloop van de nieuwbouwverkoop. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen daalt al een paar kwartalen op rij. In het 1e kwartaal van 2026 zijn via de NVM 5.600 woningen verkocht; bijna duizend verkopen minder dan een jaar eerder. Met uitzondering van 2023 is dit het laagste aantal verkopen voor een 1 kwartaal in tien jaar tijd. De teruglopende verkoop staat in contrast met het groeiende aanbod. Aan het einde van het 1e kwartaal kunnen woningzoekers kiezen uit circa 18.200 nieuwbouwwoningen. Daarmee bereikt het aanbod het hoogste niveau sinds medio 2016.

Stijgend aanbod door lagere verkopen in combinatie met toenemende instroom van nieuw aanbod. Belangrijke obstakels voor de nieuwbouwverkoop zit met name in betaalbaarheid en timing:

• lange doorlooptijd tussen aankoop en oplevering.
• hoge overbruggingskosten;
• betaalbaarheid nieuwbouw

Deze factoren maken kopers terughoudender en zorgen voor een lager verkooptempo.


Samenstelling aanbod sterk veranderd
Het aanbod aan beschikbare grondgebonden woningen is de afgelopen 10 jaar ongeveer gehalveerd; het aanbod van appartementen is juist meer dan verdubbeld. In 2020 bestond circa 33% van het aanbod uit appartementen, een jaar later was dit al 51%. Inmiddels bestaat circa 63% van het aanbod uit appartementen.

Uit zowel de NVM-analyse als de lokale marktpraktijk blijkt dat het overgrote deel van het huidige en toekomstige nieuwbouwaanbod in Arnhem bestaat uit appartementen. De eerder genoemde projecten zorgen ervoor dat er een marktsituatie ontstaat waarin:

• het absolute aantal nieuwbouwappartementen sterk toeneemt
• meerdere projecten zich richten op een vergelijkbare doelgroep
• projecten elkaar in toenemende mate direct beconcurreren

Nieuwbouw wordt minder snel verkocht
De toenemende frictie aan de vraagzijde vertaalt zich direct in een lagere verkoopsnelheid. Waar in 2024 nog 48% van de nieuwbouwwoningen binnen drie maanden na de start van de verkoop werd verkocht, is dit in 2025 gedaald naar 44%. Binnen deze verkoopsnelheid bestaan duidelijke verschillen. In 2025 is circa 35% van de appartementen binnen drie maanden verkocht, tegenover 58% van de woonhuizen.

De dynamiek neemt over de volle breedte af. In alle woningtypen en grootteklassen is sprake van een daling in de verkoopsnelheid ten opzichte van een jaar eerder. Eerder genoemde factoren zoals lange bouwtijden en hoge overbruggingskosten remmen de dynamiek. Tegelijkertijd blijft de afzet op peil: voor bijna de helft van de woningen wordt nog binnen drie maanden een koper gevonden. Nieuwbouwwoningen worden dus nog steeds verkocht, maar de verkoop verloopt minder vanzelfsprekend dan een jaar geleden:

• het aantal transacties neemt af
• verkooptijden lopen op
• voorverkooppercentages worden lastiger behaald

Prijsontwikkeling nieuwbouw
Sinds 2022 zijn de prijzen in zowel het eengezins- als meergezinssegment gestegen, waarbij appartementen structureel op een hoger prijsniveau liggen. Binnen Arnhem ligt het prijsniveau voor appartementen in meerdere kwartalen op circa €5.500 per m², met uitschieters daarboven afhankelijk van locatie en productkwaliteit.
Tegelijkertijd ontwikkelt de bestaande woningmarkt zich minder sterk in prijs, waardoor het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw toeneemt. Dit zet de prijsacceptatie van nieuwbouw onder druk. In 26Q1 bedraagt de mediane verkoopprijs in de bestaande voorraad € 426.500, per vierkante meter komt dit uit op € 4.390. De meterprijs van een meergezinswoning komt uit op € 4.580, terwijl een eengezinswoning € 4.250 per vierkante meter kost